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ロメオ88

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40代・都内在住の外資系IT会社に勤めるサラリーマンです。毎月投資資金を捻出し愚直に投資を行ってます。投資スタイルは「長期保有」+「定期購入」+「分散投資」。



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国内不動産についての方針 その1
 10月にエントリーしたJ-REITの個別銘柄についての検討について、じっくり考えてみた結果、J-REITはETFをこのまま継続するという結論に達しました。個別銘柄をどれにするかについて色々と調べましたが、増資による投資主価値を損なうリスクを負いきれない、と判断した為です。

 REITには、増資という資金調達方法は避けて通れません。株式会社であれば、利益を再投資して、自ら成長を図って行くのですが、REITの場合は利益を配当として還元していくので、自ら再投資をすることはありません。なので、新たに物件を取得するためには、借入を新たに起こすか、公募をして自己資本を増やすかのいずれかを選択することになります。通常、増資を行うことは既存株主利益の希薄化に繋がります。稀に増資により収益の改善が見られ、配当金の増額によって、既存株主への影響を食い止めるケースもありますが、あまり無いのが現状です。

 昨今の株式市場での増資ラッシュからも見て取れる通り、それに引っ張られる形で配当金・株価も適正な水準まで下落してます。そうなると、増資を前提とするREITは長期保有をしていても、全く報われず、ジリ貧になって行くのは自然の流れでしょう。これがボクの投資スタンスからすると、正直しんどい、というのに改めて気付きました。

 ボクが保有しているのに、(3240)野村不動産レジデンシャル投資法人があります。2009年11月30日に公募増資を発表しました。ここ3ヵ月間のチャートは以下の通り。

【(3240)野村不動産レジデンシャル投資法人】
3204-091101-091130

 1ヵ月で30%程度下落してます。ちょっと痺れますね。個別銘柄なので、よりインパクトが大きいです。こう見ると、市場は増資を事前に織り込んでいたのでは、とも思えます。ここまで下落すると、配当でカバーするのに一体何年かかるのか?と疑問を感じます。本来であれば、公募増資に投資主として応じて、希薄化を避ける動きをするのが正しい対処方法となりますが、気楽に出せる金額でもないです。増資は自分の意思に関係なく行われるのも厳しいですね。

 前から、REITの増資に対する警告は気にはなってました。よく読むサイトでも常々警告してましたし、オフィシャルなサイトのコラムでも言及されてます。こういうのって、自分の身に起きて初めて実感するものですね。。

【参考サイト】
雪風ファンドのJ-REIT研究室
ちぎっては投げ
はじめてコラム

2009.07.23 増資は割安価格で買えるチャンスにもなる
2009.07.07 増資時の分配金で資産運用会社の能力がわかる
2009.06.18 分配金が減少する「希薄化」とは?
2009.05.13 J-REITに増資は不可欠だが……

  


その2に続く


テーマ:資産運用について - ジャンル:株式・投資・マネー


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