40代サラリーマンによる長期投資
外資系IT会社勤務サラリーマンの長期投資
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Author:ロメオ88
40代・都内在住の外資系IT会社に勤めるサラリーマンです。毎月投資資金を捻出し愚直に投資を行ってます。投資スタイルは「長期保有」+「定期購入」+「分散投資」。



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2009年12月末時点の運用状況

 2009年もいよいよ終わり。今年最後の集計をしました。

 結局、2009年中に『生活防衛資金を含むアセットアロケーション』の目標には到達しませんでした。冬のボーナスをまだ生活口座に温存しているので、リスク資産に移せば少しは目標に近づきますが、まだ実行してません。現在住んでいるところから引っ越しを考えているので、費用が確定するまでは、今のところは資産には組み込まないことにしてます。

 ちょっと話は逸れますが、引っ越しの準備として最近不動産屋を巡ってます。今はなかなかいいタイミングのようです。東京23区内だと通常であれば、礼金:2ヶ月,敷金:2ヶ月,手数料:1ヶ月,最初の家賃:1ヵ月で、計6ヵ月が初期費用として掛かるのですが、最近は礼金:0ヵ月,敷金:1ヶ月という物件が結構出てきてます。不動産屋の話では、景気低迷で礼金を減らしてでも入居してもらいたい大家が多く、初期費用を抑える価格競争が発生しているとのこと。大家さんは大変ですね、ホント。でも賃貸主義のボクとしては、礼金って無駄だと感じていたので、大歓迎です。敷金は足りなければ退去時に精算すれば良いですからね。 


<内側:現状 外側:目標> Total Performance : 93.3%
0912-01

<内側:現状 外側:目標> Total Performance : 86.9%
0912-02

<国内個別株>
(2267)ヤクルト  (2712)スターバックス  (3048)ビックカメラ  (3099)三越伊勢丹H 
(4502)武田薬品工業 (5002) 昭和シェル  (6758)ソニー (7606)ユナイテッドアローズ
(8410)セブン銀行 (9437)NTTドコモ  (9602)東宝

<国内債券>
日興MRF (マネックス証券口座)

<国内預金>
CitiBank (生活防衛資金+α)
ゆうちょ (生活防衛資金+α)
三菱東京UFJ (10万円)

<海外株 投資信託>
トヨタアセット・バンガード海外株式ファンド
STAM新興国株式インデックス・オープン
三井住友ニューチャイナファンド
[C] Citigroup Inc.

<海外債券>
年金積立インデックスF海外債券へッジなし

<海外預金>
日興MMF USD (海外預金扱)
日興MMF EUR (海外預金扱)
日興MMF AUD (海外預金扱)

<国内不動産>
(1343)NEXT FUNDS 東証REIT指数連動型上場投信
(3240)野村不動産レジデンシャル投資法人 (J-REIT)


※国内外で債券預金に対する考え方が若干異なります
※Total Performanceは元本比です
※元本は毎月の追加分により拡大しています
---------------------------------------

 12月は、外国株(STAM新興国株式インデックス・オープン/三井住友ニューチャイナファンド)と国内不動産を買い増ししました。ここ数回記事にした国内不動産は、予定通りETFへの積み上げです。その他の資産については、全くいじってません、そのまま放置です。

 2009年を振り返ると、2008年末より27.2%upでした。年末なので、他の指数とも比較してみました。あまり大差はないですね。ニュースにもなっている通り、国内株が出遅れている感じですね。まぁ、今の日本の状況を考えると仕方ないといったところでしょうか。

■2009年のパフォーマンス
【日経平均、S&P500、iシェアーズ MSCI EAFEインデックス(EFA)】

ロメオ88

+27.2%

日経平均

+19.0%

S&P500

+26.5%

ETF EFA

+25.8%

   
 毎月資金を投入しているので、そのまま放置しているよりは良いパフォーマンスになってますが、単純に各指数と比べてもまずまずの状況でしょう。2008年は-28.4%だったので、2007年末の状況までには戻ってないですが、リーマンショック前には戻っている状況です。2010年もコツコツと積み上げて、いつかは元本回復になるように地道に頑張って行こうと思います。
 

<生活防衛資金を含まないTotal Performance>
0912-03

<各アセットクラスの状況>
0912-04


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国内不動産についての方針 参考書
 2回に亘って国内不動産について記事にしましたが、参考にした本を紹介します。多くの本を立ち読みしましたが、これが一番しっくりきたので、購入して数回読みました。


不動産投資、成功の方程式 (朝日新書)不動産投資、成功の方程式 (朝日新書)
(2009/10/13)
倉橋 隆行

商品詳細を見る


■書評 
 『不動産投資とは物件を購入して他人に貸し、その賃料を得て収益とする投資である。

 バブリーなイメージがあるのも事実だが、本書が説くものは堅実である。不動産コンサルタントの著者は、不動産投資とは短期間で一気に儲かるという性質のものではなく、継続して長期的に運用することで成り立つ地道な投資だと考えることを勧める。

 本書では、サラリーマンやОLでも家賃収入を得て、安全・確実に資産を形成できる方法を解説。ローンの損得勘定や、物件の価値を数値化して判断するワザ、自分の収入にあった物件選び、うまい話の落とし穴なども披露している。』




 この本では、現物不動産投資について記載した新書です。ボクは現物投資派ではないので、この本を読んだことで、早速始めてみようと思った訳ではないですが、不動産投資の良いところ/注意しなくてはいけないところ/投資に対する基本的な考え方など、参考になりました。全般的に著者の宣伝が散りばめられているので、セミナーに行ってみたいって思う方もいると思います。

 不動産投資のメリットとして大きく挙げているのは、他の投資方法に比べて比較的簡易にレバレッジを効かせて、運用ができることとしてます。同じ利回りでも元本が大きければ大きいほど、実額ベースの身入りが大きくなります。FX/信用取引/証券担保ローンなどでは、住宅ローンほど低利にレバレッジを効かすのは難しいでしょう。そして不動産収益を生活費とするのではなく、そのまま次の物件の頭金しつつ、購入済みの物件を担保に入れて、再投資。それを繰り返し資産を増やしていく。

 この考えは投資元本が少ない人でもやりようによっては、資産を効率よく増やしていけるでしょうね。数値に基づいて判断し、効率よく物件を分散しながら、レバレッジを上手く使う。残念ながら、ボクはこの方針は採ってないので、レバレッジを効かすことは無いですが、物件の分散や収益をそのまま再投資をするなど、共感できる部分も多いのも事実です。

 なのでボクは、J-RIET指数連動ETFで、毎月の投資で時間分散しつつ投資元本を増やし、配当は再投資し更に元本を増やす、ETFだからこそ、少額から始められます。今はまだ元本は大きくないですが、末長く続けることで、キャッシュを生み出す資産を積み上げてきます。





 

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国内不動産についての方針 その2

 今回は『国内不動産についての方針 その1』の追加記事です。


 一方で、現物の不動産投資について考えてみます。現物不動産には定期的な費用が発生します。修繕改修費/固定資産税/広告費があり、隠れコストとしては空室リスクがあると思います。よく不動産の広告で利回りを表記してますが、あれはあくまで表面的な賃貸収入から算出しただけです。実際にはそれらのコストが掛かり、実質利回りは差し引いたのが正しいです。

 また、不動産には経年劣化という資産価値の下落があります。なので、その資産をそのまま持ち続けて行けば、賃貸収入が緩やかに落ちていくのは避けられません。個別に魅力的な物件に育て上げられれば、付加価値物件として資産価値下落に対応することもできるでしょうが、これをやろうとすると、もはや片手間でやれるレベルを超えてきてしまいます。

 色々と書きましたが、インカムゲインを得るための不動産投資というのは捨てがたい魅力があります。ボクのポートフォリオに国内不動産を入れている理由は、安定したインカムゲインを得るために行ってます。常にサラリー以外からも収入があるというのは、心理的な安定感にも繋がって、運用効率を別にした有難味があります。ボクが国内株で高配当銘柄をいくつか持っている理由に通じるものがあります。

 ボクは毎月のサラリーで追加投資資金を捻出し、コツコツと積み立てる方針を採ってます。言いかえれば、常に増資や定期的なコストを負担しているのと同じ行為をしていることになります。不動産投資にはそれらのコスト負担が避けられないのであれば、それには投資単位が少額で済み、個別銘柄リスクを分散できるETFがやはり一番適している、という結論に達しました。

 
■まとめ
・不動産投資には相応のコスト負担は必要
・REITは増資をするので、それに対応する投資法が必要
・サラリーマン投資家には、少額追加ができるETFでコツコツ増資が最適


 
 


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国内不動産についての方針 その1
 10月にエントリーしたJ-REITの個別銘柄についての検討について、じっくり考えてみた結果、J-REITはETFをこのまま継続するという結論に達しました。個別銘柄をどれにするかについて色々と調べましたが、増資による投資主価値を損なうリスクを負いきれない、と判断した為です。

 REITには、増資という資金調達方法は避けて通れません。株式会社であれば、利益を再投資して、自ら成長を図って行くのですが、REITの場合は利益を配当として還元していくので、自ら再投資をすることはありません。なので、新たに物件を取得するためには、借入を新たに起こすか、公募をして自己資本を増やすかのいずれかを選択することになります。通常、増資を行うことは既存株主利益の希薄化に繋がります。稀に増資により収益の改善が見られ、配当金の増額によって、既存株主への影響を食い止めるケースもありますが、あまり無いのが現状です。

 昨今の株式市場での増資ラッシュからも見て取れる通り、それに引っ張られる形で配当金・株価も適正な水準まで下落してます。そうなると、増資を前提とするREITは長期保有をしていても、全く報われず、ジリ貧になって行くのは自然の流れでしょう。これがボクの投資スタンスからすると、正直しんどい、というのに改めて気付きました。

 ボクが保有しているのに、(3240)野村不動産レジデンシャル投資法人があります。2009年11月30日に公募増資を発表しました。ここ3ヵ月間のチャートは以下の通り。

【(3240)野村不動産レジデンシャル投資法人】
3204-091101-091130

 1ヵ月で30%程度下落してます。ちょっと痺れますね。個別銘柄なので、よりインパクトが大きいです。こう見ると、市場は増資を事前に織り込んでいたのでは、とも思えます。ここまで下落すると、配当でカバーするのに一体何年かかるのか?と疑問を感じます。本来であれば、公募増資に投資主として応じて、希薄化を避ける動きをするのが正しい対処方法となりますが、気楽に出せる金額でもないです。増資は自分の意思に関係なく行われるのも厳しいですね。

 前から、REITの増資に対する警告は気にはなってました。よく読むサイトでも常々警告してましたし、オフィシャルなサイトのコラムでも言及されてます。こういうのって、自分の身に起きて初めて実感するものですね。。

【参考サイト】
雪風ファンドのJ-REIT研究室
ちぎっては投げ
はじめてコラム

2009.07.23 増資は割安価格で買えるチャンスにもなる
2009.07.07 増資時の分配金で資産運用会社の能力がわかる
2009.06.18 分配金が減少する「希薄化」とは?
2009.05.13 J-REITに増資は不可欠だが……

  


その2に続く


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ISETAN MEN'Sでお買いもの
 『生活を潤す』を基準に選んでいる銘柄の一つに『三越伊勢丹H』があります。国内の百貨店業界は、デフレ銘柄と逆行する業態の為、非常に厳しい環境が続いてますね。特に三越は何度も早期退職を実施してますが、まだ先が見えない状況です。

 そんな三越伊勢丹なので、個人的には少しでも買い物をして、売り上げに貢献したいと思ってます。百貨店の持っている高揚感・雰囲気が好きなので、百貨店には何とか頑張ってもらいたいです。ボクはデフレ銘柄に否定的ではありませんが、百貨店・デフレ銘柄専門店が共存し、選択肢が多彩な社会が健全だと思います。

 なんでこんな話を改めてしたかというと、優待券を利用して、眼鏡を新調したからです。学生のころから近眼で、眼鏡とコンタクトを併用して使ってきましたが、仕事でPCを使う時間が長いので、コンタクトだと目が疲れて充血してしまうので、最近はもっぱら眼鏡を着用してます。 

 ボクの眼鏡ブランドの変遷としては、こんな感じ。

 学生時代     : 
白山眼鏡店 上野のアメ横にある老舗の眼鏡店。
             オリジナルフレームがかっこよくて、お店の雰囲気も好きです。
 社会人 その1 : 引き続き白山眼鏡店。社会人になってからも2本は買ったかな。
 社会人 その2 : 
OLIVERS PEOPLE  青山に路面店がある海外ブランド。
             ハリウッドセレブに憧れて1本作りました。
 社会人 その3 : 999.9 今回新調した眼鏡のブランド。
             国内ブランドの雄で、掛け心地が最高と評判ですね。
 
 2.3年に1回購入しているサイクルです。今回新調した999.9は伊勢丹メンズの1Fにあります。前から雑誌でもよく載っていたので気になっていました。値段は決して安くないですが、周りの人の評判も良いことから、3番目のブランドとして選択してみました。

 そして、購入に際しては優待券を使用しました。現金購入時に10%OFFになるので、欲しいブランドが伊勢丹内にあるとホント助かります。青山や渋谷の直営店で購入したら、この割引は使えないので、伊勢丹の中にある新宿店ならではですね。

 伊勢丹は他の百貨店にはない親和性を感じます。ボクの好きな方向性の物が売っている数少ない百貨店。他の百貨店とは明らかに違う男性社員のお洒落さとセンス。これからも、日本をカッコいい方向に引っ張って行って欲しいものです。


 
  

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Sony Financeで新規カード受付停止って…
 J-WAVE Cardがサービス停止になるので、新たなカードを探しているのですが、ちょっと困ったことがあります。

 それは、Sony Cardが現在、新規発行の受付を停止していることです。

HPより引用

2009年7月31日
「ソニーカード」新規お申込み受け付け一時停止について弊社システム変更のため、
2009年7月31日(金)より「ソニーカード」の新規お申込みの受け付けを一時停止させていただきます。

<対象カード>
「ソニーカード」 一般カード
「ソニーカード」 ゴールドカード
※2通貨決済機能付きの「ソニーカード」は引き続きお申込みいただけます。

新規お申込み受け付け再開日については、詳細が決まり次第改めて弊社ホームページにてご案内いたします。

何卒ご了承のほど、お願い申し上げます。
以上

株式会社ソニーファイナンスインターナショナル

【引用終わり】

 以前記事を書いた時もこのようになっていたのですが、さすがに7月31日からだから、そのうち再開されるだろうってタカをくくってましたが、いまだ再開していないようです。

 他に手段がないかコールセンターに問い合わせをしてみましたが、再開の見込みは立ってなく、再開の方針が出次第、HPでアナウンスする、の一点張りでした。既存カード会員ということで、過去の実績/信用も新カードにそのまま引き継ぎたいから、何とかならないか?と聞いてみましたが、オペレーターの方はマニュアル通りの回答しかしてもらえませんでした。

 カード会社が新規カードの発行をしないって、一体どういうことなんでしょうかね?システム変更って理由になってるけど、ちょっと時間が掛かり過ぎのような。それとも総量規制の影響があるんですかね?単なるシステム変更が理由としたら、ちょっと停止期間が長すぎるような気がします。

 カード会社にとって会員数の獲得・維持はかなり重要なポイントとなるはずなので、何とかして欲しいですね。。






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2009年11月末時点の運用状況
 12月になりました。今年も残すところあと一ヵ月。ホント月日が経つのが早いなぁ。

11月後半は、米ドル安に拍車が掛かり、為替・株価ともに厳しい月でした。久しぶりの大幅下落で、パフォーマンスは悪化しました。とはいえ、一時期の水準よりは全然ましなので、前向きな気持ちで、今年最後の月を締めくくりたいと思います。


<内側:現状 外側:目標> Total Performance : 90.8%
0911-01

<内側:現状 外側:目標> Total Performance : 81.4%
0911-02


<国内個別株>
(2267)ヤクルト  (2712)スターバックス  (3048)ビックカメラ  (3099)三越伊勢丹H 
(4502)武田薬品工業 (5002) 昭和シェル  (6758)ソニー (7606)ユナイテッドアローズ
(8410)セブン銀行 (9437)NTTドコモ  (9602)東宝

<国内債券>
日興MRF (マネックス証券口座)

<国内預金>
CitiBank (生活防衛資金+α)
ゆうちょ (生活防衛資金+α)
三菱東京UFJ (10万円)

<海外株 投資信託>
トヨタアセット・バンガード海外株式ファンド
STAM新興国株式インデックス・オープン
三井住友ニューチャイナファンド
[C] Citigroup Inc.

<海外債券>
年金積立インデックスF海外債券へッジなし

<海外預金>
日興MMF USD (海外預金扱)
日興MMF EUR (海外預金扱)
日興MMF AUD (海外預金扱)

<国内不動産>
(1343)NEXT FUNDS 東証REIT指数連動型上場投信
(3240)野村不動産レジデンシャル投資法人 (J-REIT)


※国内外で債券預金に対する考え方が若干異なります
※Total Performanceは元本比です
※元本は毎月の追加分により拡大しています
---------------------------------------

 国内資産の下落が厳しいですね。国内預金の比率が上がってるので、今年中に目標の比率まで到達するのは、厳しいかもしれません。中々思い通りにいきませんね。

 11月は国内資産を中心にして、積極的に買い増しを実行しました。セブン銀行・NTT Docomo、J-REIT ETFだけでなく、ドル安局面でもあるので、海外資産も積み上げました。おかげで、国内債券に分類しているMRF(マネックス証券口座)がすっからかんになりましたー。

 市場は荒れ模様ですが、今後も淡々とサラリーから資金を捻出して、追加投資を実行します。 


<生活防衛資金を含まないTotal Performance>
0911-03


<各アセットクラスの状況>
0911-04

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