30代サラリーマンによる長期投資ロメオ88のこと

住宅について考える　その３

　今週は遅めのＧＷとして、世界遺産の島でもある屋久島に二泊三日で行ってきました。旅の目的は、圧倒的な存在感を放つ樹齢数千年の縄文杉を見ること。片道5時間も掛けてのトレッキングでさすがに大変でしたが、大いに心を揺さぶられました･･･そんな自然の偉大さから比べると、住宅費の悩みは小さくも見えますが、現実的には大きな課題なので、最後のまとめをしたいと思います。

　今回のエントリー（その１、その２）で、自分にとって今後の住宅費をどうするか？ということについての考えを改めて整理することが出来ました。メリット/デメリットは人によってそれぞれ。一概にベストな回答が出る問題ではないというのも分かりました。そして現状のボクにとっては、『今のところ住宅購入はせず、賃貸を継続。ライフステージが変化した時に購入も選択できるように、しっかりと金融資産を準備する』が一番しっくりきました。

　ただ、会社から住宅関連の補助はないので、家賃を払い続けるのも、割に合わないという気持ちもあります。なので今後は家賃補助の意味も兼ねて、継続的なインカムゲインを得るべく、ＲＥＩＴを追加することを検討したいと思います。つまり『家賃/金利を払う側から、受取る側への方向転換』です。ポートフォリオに一定の割合（5～15%）で、不動産という要素を入れてみようと思います。

　分配金を家賃に充当するとなると、複利効果は享受できませんが、少なくとも現状の生活関連のキャッシュフロー改善にはつながるでしょう。そこは割切って考えようと思います。複利効果はその他の資産（国内株や海外株など）で実現していきます。場合によっては、分配金充当により下がった生活固定費を武器に、投資に回す資金が増えるかもしれません。そうなると分配金再投資と変わらなくなりますが、好循環と解釈しようと思います。

　何だかありきたりの結論になってしまいました。ただ、資産運用を始めてそろそろ1年が経とうとしてます。多少なりとも金融リテラシーが身についてきたと感じてきた今日この頃、新しい資産項目を追加してもいい頃でしょう。　

　

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【2008/05/09 08:00】 | ロメオ88のこと | TRACKBACK(0) | COMMENT(6)

住宅について考える　その２

　前回は、メリット/デメリットをそれぞれ列挙しつつ、基本的なスタンスをエントリーしました。今回は続きを記載します。

■デメリット
①ライフプランがまだ定まっておらず、住まいを固定化する気になれない

　ボクはまだ独身というもありますが、結婚・教育・介護・環境など、住宅を決める上での前提条件が整ってません。そういう状態では、住宅購入が自分が今後取れる選択肢を狭めることになりかねません。必要間取りも今後の状況で全然違うことになるでしょう。

　しかもサラリーマンには転勤という避けては通れない出来事も考慮に入れなくてはなりません。『住宅購入をしたら、転勤になる』という都市伝説はよく聞きます。こうなったら完全に不幸です。賃貸ならライフステージや職場環境に応じて、軽い気持ちで引越しも出来ます。

②住宅ローンの金利負担がバカらしい

　『物件代金：1,000万円、 25年固定、借入れ金利：3.6%、ボーナス払い無し』
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　↓
　『返済総額：1,518万円、月々：50,600円　（初回内訳；元本分：20,600円、利息分：30,000円！）』

　※計算しやすいように、1,000万円を購入代金、頭金無し、元利金等支払

　ざっくり計算でも、物件代金の約1.5倍は、金利負担分となってしまいます。3,000万円の場合は、1,500万円ほどが負担分です。もし、35年にしたら、金利負担は更に増えます。とても割に合いません。月額の内訳で元本と利息分が逆転するのが、6年目になってからです。何だかクレジットカードのリボ払いみたいで、なかなか元本分が減ってかないイメージですねぇ。ましてや、変動金利なんて組もうものなら、どれくらい負担が増えるか考えただけでも、萎えます。更に、会社から住宅関連の補助が出ていたら、決定的にバカらしくなります。

　以前、会社の先輩（バブル期入社）が、『住宅ローンさえ組まなければ、ポルシェが乗れてた･･･』と言っていたのが、印象的でした（そうとは言い切れないですが・・・）。

③長期負債を抱え込むことのリスク

　都心の一部を除き、住宅価格は購入した直後から価値が下落していきます。そんなものを担保にして、レバレッジを掛けるリスクは負えません。百歩譲っても、2～3倍でしょう。

　ただ、貯金にあまり関心の無い方や仕事へのやり甲斐を、長期の負債を抱えることによって、自分を盛り上げていくタイプもいるので、そういう人には逆にメリットになるかもしれませんね。

④住宅ローン以外の負担もバカに出来ない

　諸経費もバカに出来ません。頭金、不動産取得に関する諸費用、維持費、税金など、賃貸では発生しない経費が沢山あります。特に都心の高層マンションになると、管理費修繕費だけでも、毎月ウン万円といった負担になります。減税があるとはいえ、それはあくまでおまけみたいなもので、根本的な解決とは思えません。売りやすくする為の詭弁でしかないような気がします。
　

■メリット
①住む地域が安定し、その街の住人としての意識が高まり、活動がより一層充実する
②所有に対する満足感がでる、家族が安心する

　まとめてしまいましたが、①②は『お金には換えられない、Ｐｒｉｃｅless』なことでしょう。地域の活動に精を出すにしても、土着の人かそうでないかで、受け入れ側の姿勢も違います。また、自分の意識にも影響するでしょう。また、持家であることの安心感は、奥様やご両親側からは大きなポイントになるなるかもしれません。まだまだ家を持って一人前っていう考えは存在しますからね。

③家賃という他人に対する支払が無くなる

　こらはただ単に、家賃収入のある大家への『ひがみ』です。。。家賃収入を得る側に成れれば成りたいものです。でも、先祖代々からの資産家であったりしない限りは、大家さんも賃貸経営というリスクを負っているので、報いがあって当然ですから、致し方ない部分もありますね。
　

④家具やインテリアなどで、賃貸であるが故に躊躇している物を長期的な視野で買える

　これは、地味なようですが結構あると思います。部屋の模様替えや家具のサイズなどは、どうしても賃貸だと制限が出てきます。家具などは単価も高いので、せっかくなら良いものを長く使いたいものです。引越しをするにしても、家具のサイズが合わないという理由で、部屋を諦める事もあります。それが、持家だと長く住むことに関しては、気持ちが固まっているので、話が早いです。間取りも決まってますしね。

　長々と書きましたが、次回は『で、ロメオ88よ、最終的に何が言いたいんだ？』を記載したいと思います。

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【2008/05/04 23:04】 | ロメオ88のこと | TRACKBACK(0) | COMMENT(6)

住宅について考える　その１

　副題にもある通り、ボクは現在、住宅ローン無し、つまり賃貸住宅に暮らしてます。同年代の友人を見渡すと、ある程度の割合でマンションや住宅を購入しているようです。ここ数年の不動産ブームも手伝っていたり、ライフステージに応じて購入したりと、理由はいろいろ。もちろん、購入にあたっては住宅ローンを組んでいる人が大多数です。中には殆ど頭金を入れずに住宅ローンを組んでいる人もいたりして、同じように住宅ローンを組んでいてもバックグラウンドによって、状況は様々でしょう。

　また、長期投資を続けていく上で、住宅問題は切っても切れない関係にあると思います。生涯支出に占める住宅関連の比率は最大となる人が殆どで、住宅の購入が人生最大の買い物といわれる所以でしょう。投資の側面で言えば、住宅ローンを組んだ人は投資をやるより、さっさとローン返済をした方が良いという意見もあります。

　そんな状況下で、何故ボクが賃貸に住み続けているかを自己分析も含めて記載します。まずは思い当たる住宅購入に踏み切らない選択理由を、ボクなりに列挙してみました。

①ライフプランがまだ定まっておらず、住まいを固定化する気になれない
②住宅ローンの金利負担がバカらしい
③長期負債を抱え込むことのリスク
④住宅ローン以外の負担もバカに出来ない

　一方で、住宅購入をしないと誓った訳ではありません。親は持家なので、持家のメリットもある程度は想像できます。ただ、処々の理由で購入しないだけで、自分の中で環境が整ったら、住宅購入も検討したいとは思ってます（実行するかしないかは別として）。なので、賃貸よりも購入したら受けられるであろうメリットも幾つか列挙しておきます。

①住む地域が安定し、その街の住人としての意識が高まり、活動がより一層充実する
②所有に対する満足感がでる、家族が安心する
③家賃という他人に対する支払が無くなる
④家具やインテリアなどで、賃貸であるが故に躊躇している物を長期的な視野で買える

　メリット/デメリットは上記以外にも沢山ありますが、代表的なものを挙げました。次回は更にこの挙げた項目についてもう少し掘り下げたいと思います。

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【2008/05/03 12:03】 | ロメオ88のこと | TRACKBACK(0) | COMMENT(4)

今月は追加資金が多い

今週、給料日の方は多いと思います。
ボクにとっての今月は、「月給」+「インセンティブ」が支給される月です。
以前エントリーしましたが、今回も支給額の75%分を追加投資に予定通り回します。

現在のポートフォリオを考えると、目標に比べて外国株比率の乖離が大きいので、
そこに充てる予定です。
もちろん、時間分散は図りますので、コツコツちびちび買い増していく予定です。

資産運用/投資をやるようになってから、ひとつ以前と違うことがあります。
それは、お金に対して非常に計画的になったということです。

月々の生活費、今後の支出予定などの管理をしつつ、追加投資をしていく。
悪くないですねぇ･･･

何となく不明確・不明瞭だった自分のお金の使い方や傾向も見えてきたので、
無駄遣いも減ってきたような気がします。

意識して生活することって、大切ですね。

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【2008/04/25 01:48】 | ロメオ88のこと | TRACKBACK(0) | COMMENT(6)

投資資金の捻出について

勤務している会社の給与形態は、一般的な日本企業とは異なる形になってます。
一般的に外資というと、「年俸制」っていうイメージがありますが、違うんです。

「月給」+「ボーナス（夏冬の年2回）」+「インセンティブ（4半期毎の年4回）:臨時資金」

これがロメオの勤務先の給与形態です。
完全な年俸制では無く、月給とボーナスは保証されていて、
その上で自分の成果に応じてインセンティブが支給される形です。
インセンティブは無い時もあります。。。

そして、その給料からの投資方針は以下の通りにしてます。

■月給　　　　　　･･･　投資信託の購入　（手取りの20%）
■夏冬ボーナス　･･･　国内株の購入　（手取りの75%）
■インセンティブ　･･･　国内株 or ポートフォリオのリバランスの為の購入　（手取りの75%）

改めて見ると、結構な比率を運用に回そうとしているのが分かります。
これも、独身・ローン無し（家・車）だからこそなせる業でしょうか。
また、今まで貯金一筋だったので、幸いにも生活防衛資金が既にあり、
全てを運用に回せることが出来ているからとも言えます。

カッコ内の％はしっかり継続できるように、何とか頑張っていきたいと思います。

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【2008/01/12 01:22】 | ロメオ88のこと | TRACKBACK(0) | COMMENT(0)

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